Vivienda turística en propiedad horizontal: responsabilidades de la administración
La vivienda turística en propiedad horizontal ha generado nuevas responsabilidades y retos para administradores, consejos de administración y copropietarios. Aunque la administración no es responsable directa de la operación turística, sí cumple un papel importante en la verificación y formalización de los requisitos que exige la ley para permitir esta actividad dentro de la copropiedad: La autorización de la asamblea de copropietarios y su incorporación al reglamento de propiedad horizontal.
Requisitos para operar vivienda turística en propiedad horizontal
Conforme a la Ley 2068 de 2020 y al Decreto 1836 de 2021, la prestación de servicios de vivienda turística en inmuebles sometidos a propiedad horizontal exige, en términos generales, tres condiciones básicas:
- Que el reglamento de propiedad horizontal autorice expresamente esa destinación.
- Que el uso sea compatible con las normas urbanísticas y de uso del suelo aplicables (POT).
- Que se cuente con Registro Nacional de Turismo (RNT) vigente, tanto por parte del prestador, como del inmueble.
Así, la habilitación de esta actividad no depende únicamente de la voluntad del propietario interesado, sino del cumplimiento concurrente de estas exigencias legales.
El papel de la administración de propiedad horizontal
Para esto la forma de colaboración de la administración consiste en poner el asunto a consideración de la asamblea general de copropietarios cuando se pretenda habilitar esta destinación en la copropiedad. La Ley 675 de 2001 dispone que el cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular exige mayoría calificada, equivalente al voto favorable de por lo menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes.
El hecho de que la administración participe en esta etapa no significa que asuma toda la carga legal de la operación. La Ley 675 de 2001, en su artículo 51, señala que el administrador debe, entre otras funciones, hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. Estas funciones muestran que sí tiene deberes de diligencia y vigilancia, pero limitados al ámbito propio de la administración de la copropiedad.
La responsabilidad del propietario del inmueble
Por esa razón, quien pretenda operar una unidad privada como vivienda turística debe asumir directamente el cumplimiento de los otros requisitos esenciales de ley y la responsabilidad principal por la operación del alojamiento recae sobre el propietario del inmueble, así como las consecuencias derivadas de esta explotación.
¿Qué ocurre cuando la ocupación supera los 30 días?
Este deslinde también resulta importante frente a la temporalidad de la ocupación. La vivienda turística comprende estancias por períodos iguales o inferiores a treinta (30) días calendario. Si la ocupación supera ese término desbordando la naturaleza del hospedaje, la relación puede dejar de examinarse como alojamiento turístico y entrar al arrendamiento de vivienda urbana regulado por la Ley 820 de 2003.
Recomendaciones para copropietarios y administradores
Desde el Gremio inmobiliario se recomienda a copropietarios, administradores y consejos de administración revisar cuidadosamente el reglamento de propiedad horizontal, participar activamente en las asambleas y adoptar decisiones presupuestales informadas, razonables y debidamente soportadas.