¿Por qué es tan difícil recibir zonas comunes? Claves jurídicas y técnicas para hacerlo bien
Recibir las zonas comunes de un proyecto inmobiliario no es un simple trámite. Es un momento crítico que puede definir el bienestar, la seguridad y la sostenibilidad de la vida en comunidad. Así lo explicó Laura Robledo, abogada y socia de Conecta Urbano S.A.S., en una reciente jornada académica dedicada a este tema, en la que compartió recomendaciones clave para abordar este proceso con conocimiento y respaldo jurídico.
A continuación, resumimos los puntos más relevantes que toda copropiedad, consejo de administración o administrador debe tener en cuenta:
- Identificar jurídicamente lo que se va a recibir
Uno de los errores más comunes es desconocer qué zonas comunes están legalmente reconocidas. Para ello, es indispensable revisar la licencia de construcción, el reglamento de propiedad horizontal y los planos aprobados. Estos documentos deben coincidir con la realidad física del proyecto. Si hay diferencias, pueden existir construcciones sin soporte jurídico, lo que podría generar futuros conflictos legales.
- No confundir uso con propiedad
Laura Robledo hace énfasis en que muchas veces se generan malentendidos cuando se le da un uso determinado a un espacio sin que este tenga claridad sobre su titularidad jurídica. Por ejemplo, un espacio entregado como salón social que en realidad no está incluido como zona común en los documentos oficiales. Usar no significa necesariamente ser dueño, y eso puede traer problemas cuando se quiera ejercer control o hacer mejoras.
- Tener claras las obligaciones del constructor
El constructor tiene la obligación de entregar las zonas comunes en condiciones óptimas y conforme a lo aprobado. También está llamado a responder por los defectos de construcción durante un tiempo determinado, dependiendo de si son fallas estructurales, de acabados o de funcionamiento. Por eso, la recepción debe hacerse con rigor técnico y dejar constancia escrita de lo que se encuentra y lo que no.
- Conformar un equipo técnico y jurídico
Recibir zonas comunes no es un asunto que deba dejarse exclusivamente en manos del administrador o del consejo de administración. Se recomienda contar con expertos técnicos (ingenieros, arquitectos) que puedan verificar que lo construido cumpla con lo prometido, y con asesoría jurídica que permita documentar y reclamar cualquier incumplimiento.
- Actuar dentro de los términos legales
El tiempo para presentar reclamaciones no es indefinido. Existen términos legales para exigir correcciones o indemnizaciones, y si no se actúa dentro de esos plazos, se pierde el derecho. Por eso, Laura Robledo recomienda iniciar el proceso de verificación y recepción tan pronto como sea posible y dejar por escrito cualquier inconformidad desde el principio.
- Documentar todo
Cada hallazgo, inconformidad o solicitud debe quedar registrada en actas, informes o comunicaciones formales. Esta trazabilidad no solo protege a la copropiedad, sino que facilita futuras acciones legales en caso de ser necesarias.
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