Cambio de vigilancia a conserjería en propiedad horizontal: riesgos y aspectos clave
El cambio de vigilancia a conserjería en propiedad horizontal es una decisión que, en los últimos años, ha comenzado a considerarse con mayor frecuencia en algunas copropiedades, principalmente como una alternativa para optimizar costos operativos. Si bien esta intención es comprensible, especialmente frente al peso que representa el servicio de vigilancia dentro del presupuesto, lo cierto es que se trata de una determinación que no debería abordarse únicamente desde una perspectiva económica, sino a partir de un análisis integral que contemple sus implicaciones jurídicas, operativas y de riesgo.
En este contexto, es importante tener en cuenta que reemplazar un esquema de vigilancia y seguridad privada por uno de conserjería no corresponde a un simple cambio de denominación o de proveedor. Por el contrario, implica una modificación sustancial en la naturaleza del servicio que se presta dentro de la copropiedad. La actividad de vigilancia y seguridad privada en Colombia se encuentra regulada por el Decreto Ley 356 de 1994 y debe ser desarrollada por empresas debidamente autorizadas, bajo condiciones específicas de idoneidad, capacitación y supervisión.
Por su parte, la conserjería responde a un servicio de apoyo que cumple funciones principalmente relacionadas con la recepción, el control básico de accesos y la atención a residentes y visitantes. Este tipo de servicio no está diseñado ni habilitado para asumir responsabilidades propias de la seguridad privada, como lo son el patrullaje, la reacción ante incidentes o el control especializado de riesgos. En ese sentido, el cambio de vigilancia a conserjería en propiedad horizontal puede generar una brecha importante entre las necesidades reales de seguridad de la copropiedad y la capacidad operativa del personal disponible.
Riesgos e implicaciones jurídicas
A partir de lo anterior, surgen diversas implicaciones que deben ser valoradas con especial cuidado. Desde el punto de vista jurídico, por ejemplo, existe el riesgo de incurrir en una prestación indirecta o encubierta de servicios de vigilancia sin el cumplimiento de los requisitos legales, en aquellos casos en los que al personal de conserjería se le asignan funciones que exceden su alcance. Esta situación no solo puede derivar en sanciones, sino también en responsabilidades para la copropiedad.
Adicionalmente, frente a eventuales incidentes como hurtos, daños o situaciones que afecten la integridad de los residentes, la ausencia de un esquema formal de seguridad puede traducirse en reclamaciones por falta de diligencia en la adopción de medidas razonables de prevención. Este escenario cobra especial relevancia cuando se analiza el impacto en las pólizas de seguros, ya que el cambio de vigilancia a conserjería en propiedad horizontal puede modificar las condiciones de cobertura o generar controversias frente a la asunción de riesgos por parte de las aseguradoras.
Desde una perspectiva operativa, también es necesario considerar que la gestión de la seguridad requiere conocimientos técnicos, protocolos definidos y capacidad de reacción ante situaciones críticas. La ausencia de personal capacitado incrementa la probabilidad de fallas en la gestión del riesgo y puede dar lugar a decisiones improvisadas en momentos que exigen criterios claros y experiencia. A esto se suman posibles implicaciones en materia laboral y de seguridad y salud en el trabajo, al exponer a personal no calificado a situaciones para las cuales no fue contratado ni entrenado.
Por estas razones, cualquier decisión orientada a implementar un cambio de vigilancia a conserjería en propiedad horizontal debería estar precedida de un análisis juicioso que permita comprender el alcance real de la medida. Este ejercicio implica evaluar no solo los costos, sino también los niveles de servicio, la definición clara de funciones, la elaboración de protocolos acordes con la normativa vigente y la consulta previa con las aseguradoras sobre los efectos que podría tener esta modificación.
¿Qué recomienda el Gremio?
En línea con lo anterior, desde una perspectiva gremial se hace un llamado a administradores, consejos de administración y copropietarios para que este tipo de decisiones se adopten de manera informada y responsable. La gestión de la propiedad horizontal exige encontrar un equilibrio entre la eficiencia en el uso de los recursos y la adecuada protección de los bienes, las personas y la estabilidad jurídica de la copropiedad, entendiendo que, en muchos casos, lo que parece un ahorro en el corto plazo puede traducirse en mayores riesgos y costos en el futuro.
En este contexto, si eres administrador de propiedad horizontal y aún no haces parte de La Lonja, el Gremio Inmobiliario, te invitamos a conocer los servicios y beneficios de afiliarte. Contar con orientación jurídica especializada es uno de los apoyos clave, ya que permite resolver inquietudes del ámbito legal relacionadas con la adecuada gestión de la copropiedad y la toma de decisiones informadas.