Resolución 0941 de 2026: Cambios en los avalúos para procesos con el Estado
Después de casi 18 años, fue modificada la norma que contiene los métodos y parámetros para la elaboración de los avalúos comerciales que sirven como base para procesos de adquisición y plusvalía. El 31 de julio de 2026, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) expidió la Resolución 0941, que derogó la Resolución 620 de 2008 y entró en vigencia el pasado 3 de septiembre.
Dentro del alcance de su competencia, el IGAC define el ámbito de aplicación de la norma dentro de la gestión predial o actividades relacionadas con la enajenación voluntaria, vía judicial o administrativa.
La nueva Resolución integra elementos de otras normas, como los Decretos 422 de 2000 y 1420 de 1998, aclarando varios parámetros relacionados con las fuentes, el tratamiento de los datos y la aplicación de cada método. Se resalta la inclusión de un Anexo Técnico que contiene un glosario de términos, así como detalles y ejemplos para la aplicación de los métodos valuatorios.
Con esta modificación, el proceso para estimar el valor comercial de los inmuebles se origina a partir de un análisis profundo y descriptivo de la información del mercado inmobiliario y de las características del inmueble estudiado, fortaleciendo el criterio de los expertos que realizan los avalúos.
Uno de los cambios más relevantes está en el estudio de mercado: las ofertas y transacciones utilizadas como referencia, además de estar debidamente descritas, deben incluir información como ubicación, fuente, fecha de consulta y, cuando corresponda, URL. Para los inmuebles rurales, se adiciona la identificación de las Áreas Homogéneas de Tierra. También se debe diferenciar entre el precio de oferta y el valor negociado, lo que conlleva la justificación del porcentaje de negociación utilizado.
La Resolución modifica, además, aspectos del análisis estadístico en el Método de Comparación o de Mercado, como el coeficiente de variación que, para efectos de adoptar la media aritmética, no debe superar el 7,5 % en inmuebles urbanos ni el 10 % en rurales. Cuando el comportamiento del mercado no permita obtener un resultado confiable, el avaluador deberá analizar otras alternativas y justificar su decisión. Sin embargo, aun cuando cumpla con esta condición del coeficiente de variación, el avaluador podrá separarse de la media, basándose en la lectura de las condiciones de la oferta y la demanda y en la relación de las ofertas más representativas con el inmueble valorado.
Uno de los parámetros que no estaba en la anterior Resolución es la posibilidad de que, en casos excepcionales, no se realice la visita técnica al interior del inmueble valorado y se tome para el proceso de avalúo la información suministrada por el solicitante, previo acuerdo, y siempre que se puedan identificar las características del bien en los documentos aportados.
En el Método del Costo se proponen análisis más profundos asociados a los materiales y al estado de conservación, abriendo la posibilidad de definir diferentes edades para una misma edificación, dependiendo de sus adecuaciones. Introduce el concepto de Vida Útil Prolongada, teniendo en cuenta que Colombia tiene ciudades con construcciones centenarias y que, con buen mantenimiento, aún tienen varias décadas de uso por delante. Otro aspecto relevante es que regresa al origen de las tablas de Fitto y Corvini, introduciendo la aplicación del modelo de Ross-Heidecke para definir la depreciación. En el Anexo Técnico, relaciona vidas útiles de referencia por categorías de edificaciones como apoyo para la definición, pero aclara que el avaluador debe sustentar cada dato técnicamente.
En el Método de Renta o Capitalización de Ingresos, el IGAC describe los análisis directo y por flujo de caja descontado, indicando las tasas y su aplicación. Para el Método o Técnica Residual, define los modelos estático y dinámico y desarrolla las variables que se deben tener en cuenta para la correcta aplicación de cada uno de ellos. Igualmente, hace énfasis en el concepto de mayor y mejor uso, aludiendo a la racionalidad de la dinámica inmobiliaria.
Para los inmuebles rurales, la norma profundiza en aspectos relacionados con la productividad del suelo, los ciclos productivos, la capacidad de carga y las condiciones físicas y ambientales. Igualmente, para este tipo de predios, describe la aplicación del Método de Renta o Capitalización de Ingresos en predios productivos, en el cual se deben diferenciar las tasas de capitalización y las utilidades recibidas por el negocio de lo atribuible al suelo.
En los suelos de protección, por su parte, desestima una disminución automática del valor por el solo hecho de tener esta condición: el impacto debe analizarse de acuerdo con los usos permitidos y conexos, las condiciones ambientales y las posibilidades económicas del predio.
En los procesos de plusvalía, describe lineamientos como la información primaria, la conformación de las zonas homogéneas físicas y la distinción del procedimiento para suelos suburbanos y de expansión urbana con plan parcial, así como el caso del incremento del suelo por la ejecución de obras públicas.
Otro concepto importante es la trazabilidad. La información incluida en el informe debe ser suficiente para que un tercero calificado pueda revisar el procedimiento y llegar al mismo resultado. Esto implica conservar soportes, fuentes, fotografías georreferenciadas, cálculos y demás elementos que permitan reconstruir el análisis. La Resolución también reconoce el uso de nuevas tecnologías y herramientas de análisis, así como los parámetros de las Normas Internacionales de Valoración, pero resaltando la importancia de la observancia de las dinámicas del mercado.
En síntesis, la Resolución 0941 de 2026 aclara múltiples aspectos que había descrito el IGAC en diversas circulares aclaratorias de la norma anterior, planteando un estándar para la realización de avalúos para procesos con el Estado que integra el fortalecimiento del criterio técnico, una mayor trazabilidad y un análisis más profundo de las condiciones del mercado inmobiliario. Para los avaluadores, implica fortalecer su conocimiento y, para los demás actores, representa una posibilidad de comprender de forma más detallada el proceso que conlleva la determinación del valor. La nueva norma cambia, sobre todo, el nivel de explicación y evidencia que debe existir detrás de ese valor.