¿Qué sucede cuando el propietario de un inmueble fallece durante un contrato de arrendamiento?
El fallecimiento del propietario de un inmueble genera inquietudes frecuentes tanto para arrendatarios como para inmobiliarias, especialmente frente a una pregunta clave: ¿quién tiene derecho a recibir el canon de arrendamiento?
Cuando existe un contrato de mandato inmobiliario, es fundamental entender qué ocurre jurídicamente y cómo actuar para proteger a todas las partes involucradas.
¿Se termina el contrato de mandato con la muerte del propietario?
De acuerdo con el Código Civil colombiano, por regla general, el contrato de mandato termina con la muerte del mandante. Sin embargo, el mismo Código establece una excepción relevante.
El artículo 2194 del Código Civil señala que, si la suspensión inmediata del mandato puede causar perjuicios a los herederos, el mandatario, por ejemplo, la inmobiliaria, debe continuar con la gestión iniciada hasta finalizar las actuaciones necesarias para evitar dichos perjuicios.
En la práctica, esto significa que no siempre es viable detener de inmediato la administración del arriendo, especialmente cuando:
- Existe un contrato de arrendamiento vigente
- Hay obligaciones contractuales en curso
- El arrendatario debe seguir pagando el canon
¿Quién puede recibir el canon de arrendamiento tras el fallecimiento?
Antes de realizar cualquier cesión del contrato de arrendamiento o cambio en el destinatario del canon, es indispensable contar con claridad jurídica sobre quién está legitimado para recibir esos pagos.
Esa certeza se obtiene, por regla general, dentro del proceso sucesorio, que es el trámite mediante el cual se identifican los herederos y se adjudican los bienes del causante.
Mientras dicho proceso se adelanta, y con el fin de garantizar la continuidad del contrato, la inmobiliaria puede seguir administrando el inmueble y recaudando los cánones, siempre que lo haga de manera segura, trazable y jurídicamente respaldada.
Lo que dice la Ley 820 sobre consignación del canon
El artículo 10 de la Ley 820 de 2003 contempla la consignación del canon de arrendamiento en una cuenta del Banco Agrario a nombre del propietario, como un mecanismo de protección para evitar entregar recursos a personas que aún no están legalmente reconocidas como titulares del derecho.
Una vez finalizado el proceso sucesorio, los recursos podrán ser entregados al nuevo propietario o adjudicatario del inmueble.
No obstante, en la práctica, este mecanismo puede presentar dificultades operativas, por lo que suele ser necesario implementar soluciones complementarias que mantengan el respaldo jurídico sin afectar la gestión del arrendamiento.
Una medida recomendable es solicitar a quienes tengan vocación hereditaria una autorización escrita, en la que se deje constancia de:
- La continuidad temporal de la gestión de la inmobiliaria como mandataria
- La designación de un representante o vocero de los herederos
- La indicación expresa del mecanismo o cuenta para la consignación del canon
Esta autorización busca:
- Proteger la responsabilidad de la inmobiliaria
- Evitar conflictos entre herederos
- Garantizar trazabilidad en el manejo del dinero
Para mayor seguridad, lo ideal es que todo quede por escrito y, de ser posible, se soporte mediante una declaración extrajuicio u otro documento que permita probar la voluntad de quienes se presentan como llamados a heredar. Con estas precauciones, se logra proteger la continuidad del contrato de arrendamiento, disminuir riesgos legales y garantizar que los pagos se administren de manera responsable hasta que se defina el titular definitivo del inmueble.
Recuerde que, si tiene inquietudes relacionadas con temas jurídicos inmobiliarios, puede acceder a asesoría jurídica especializada. Este servicio es gratuito para los afiliados a La Lonja y está disponible para otros interesados bajo la modalidad de consulta con costo.
Las solicitudes pueden realizarse escribiendo al correo: profesional.juridica@lonja.org.co