Resolución 0941 de 2026: cambios en los avalúos
Después de casi 18 años, cambió la norma que establece los métodos y condiciones para elaborar y presentar avalúos comerciales en Colombia. El 31 de julio de 2026, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) expidió la Resolución 0941 de 2026, que derogó la Resolución 620 de 2008 y actualizó el marco técnico de la actividad.
La nueva norma eleva el nivel de información y sustento que debe acompañar un avalúo. El valor final ya no puede entenderse de manera aislada, ya que este debe estar respaldado por fuentes verificables, análisis técnico y una metodología que permita revisar cómo se llegó al resultado.
Uno de los cambios más relevantes está en el estudio de mercado. Las ofertas y transacciones utilizadas como referencia deben estar debidamente identificadas y soportadas, incluyendo información como ubicación, fuente, fecha de consulta y, cuando corresponda, URL y datos de contacto. También se debe diferenciar entre el precio de oferta y el valor efectivamente negociado, y justificar técnicamente el porcentaje de negociación utilizado.
La resolución establece, además, criterios para evaluar la dispersión de los datos. En el método de comparación, el coeficiente de variación para adoptar una media aritmética no debe superar el 7,5 % en inmuebles urbanos ni el 10 % en rurales. Cuando el comportamiento del mercado no permita obtener un resultado confiable, el avaluador deberá analizar otras alternativas y justificar su decisión.
La visita técnica también adquiere mayor relevancia. Durante la inspección deben verificarse aspectos físicos, normativos y ambientales que puedan afectar el valor del inmueble, incluso algunas condiciones que no necesariamente aparecen en el certificado de tradición, como zonas de riesgo, reservas viales o servidumbres debidamente delimitadas.
También se actualizan algunas metodologías. En el método de costo toma mayor relevancia el modelo de Ross-Heidecke; el método de renta incorpora herramientas como el flujo de caja descontado, y la técnica residual contempla modelos dinámicos que consideran variables como el tiempo, la inflación, el ritmo de ventas y la velocidad de absorción del proyecto.
Para los inmuebles rurales, la norma profundiza en aspectos relacionados con la productividad del suelo, los ciclos productivos, la capacidad de carga y las condiciones físicas y ambientales. También menciona que se puede aplicar el método de capitalización de rentas en predios productivos, en el cual se deben diferenciar las tasas de capitalización y utilidades recibidas para el negocio y lo atribuible al suelo.
En los suelos de protección, por su parte, no se establece una disminución automática del valor por el solo hecho de tener esta condición: el impacto debe analizarse de acuerdo con los usos permitidos, las condiciones ambientales y las posibilidades económicas del predio.
Otro concepto importante es la trazabilidad. La información incluida en el informe debe ser suficiente para que un tercero calificado pueda revisar el procedimiento y llegar al mismo resultado. Esto implica conservar soportes, fuentes, fotografías georreferenciadas, cálculos y demás elementos que permitan reconstruir el análisis.
La resolución también reconoce el uso de nuevas tecnologías y herramientas de análisis. Sin embargo, estas son un apoyo al proceso y no sustituyen el criterio ni la responsabilidad profesional del avaluador.
En síntesis, la Resolución 0941 de 2026 plantea un estándar más exigente para la actividad valuatoria: más evidencia, mayor trazabilidad y un análisis más profundo de las condiciones que inciden en el valor. Para los avaluadores, implica fortalecer sus procesos y soportes; para quienes utilizan un avalúo para tomar decisiones, significa contar con información más verificable y sustentada. La nueva norma cambia, sobre todo, el nivel de explicación y evidencia que debe existir detrás de ese valor.