Salario mínimo 2026 y propiedad horizontal: impacto en las cuotas
La decisión sobre el salario mínimo 2026 y propiedad horizontal genera implicaciones directas en la planeación presupuestal de las copropiedades. Mediante Auto del Consejo de Estado del 12 de febrero de 2026, se decretó una medida cautelar dentro de procesos de nulidad contra el Decreto 1469 del 29 de diciembre de 2025, por medio del cual se fijó el Salario Mínimo Legal Mensual Vigente para 2026. La providencia ordena (i) suspensión provisional de los efectos del Decreto (ii) ordena al Gobierno expedir un decreto sustitutivo y transitorio que fije el salario mínimo para 2026 mientras se dicta sentencia, para evitar un vacío normativo; y (iii) fija un plazo de ocho (8) días calendario para esto último.
En este punto hay una condición operativa clave; la suspensión cautelar difiere sus efectos, de modo que solo se hace efectiva cuando se publique el decreto transitorio ordenado. Hasta esa publicación, el salario vigente es el fijado en el Decreto 1469 de 2025.
¿Por qué esto importa para las asambleas y la cuota de administración?
En la asamblea ordinaria suele aprobarse el presupuesto anual y, con base en él, la cuota ordinaria de administración. Varios rubros del presupuesto dependen directamente del SMLMV, como son vigilancia, aseo, administración, jardinería y servicios tercerizados con cláusulas de reajuste asociadas al mínimo. Si la asamblea aprueba la cuota con base en el salario vigente, y posteriormente se publica el decreto transitorio con un salario diferente, podría presentarse un desfase presupuestal. El reto será manejar esa contingencia sin dejar de cumplir con la regla básica: la cuota debe estar soportada en el presupuesto y debe ser aprobada por la Asamblea.
Bajo el contexto enunciado, los administradores de propiedad horizontal deben prever mecanismos que permitan ajustar las decisiones en el escenario incierto que se nos presenta, dentro del marco de la ley 675 y preceptos legales que rigen al órgano decisorio. Una posible solución a la situación viene a ser la adopción de un mecanismo de dos etapas que preserve la competencia de la Asamblea y, al mismo tiempo, permita ajustar la cuota de manera ordenada cuando exista un dato oficial definitivo del salario mínimo para 2026. Así, la Asamblea aprueba el presupuesto y la cuota ordinaria calculada con base en el salario vigente a la fecha de la asamblea, pero en la misma decisión, se deja aprobada una regla objetiva para reliquidar los rubros del presupuesto que dependan del salario mínimo, una vez se publique el decreto transitorio o la norma aplicable.
Con este procedimiento será posible para el administrador ejecutar el recálculo de manera mecánica, conforme a la regla aprobada y aplicar el ajuste de la cuota a partir del periodo siguiente a la publicación del cambio sin retroactividad, por mandato expreso del consejo de estado en su pronunciamiento. No obstante, para aquellos casos en que la variación definitiva del salario mínimo genere un impacto estructural significativo en la composición del presupuesto o en la ejecución contractual de la copropiedad, podrá contemplarse la convocatoria de una asamblea extraordinaria para ajustar formalmente el presupuesto aprobado.
Desde el Gremio queremos transmitir un mensaje de tranquilidad, pues, si bien la decisión adoptada por el Consejo de Estado impacta la planeación presupuestal de las copropiedades, las asambleas convocadas pueden desarrollarse con total normalidad. Una adecuada planeación, acompañada de fórmulas claras de ajuste y una rigurosa documentación en el acta, permitirá proteger la estabilidad financiera, mantener el equilibrio en las cuotas de administración y reducir eventuales riesgos de impugnación, por lo que invitamos a los administradores a afrontar esta coyuntura con criterio técnico y prudencia financiera.