El porcentaje de comisión que puede cobrar un corredor por la intermediación de un negocio será el que las partes pacten en el contrato de corretaje, sin embargo, en caso de que no se realice ningún pacto es posible recurrir a la costumbre mercantil, la cual, según la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia va ser del 3% para inmuebles urbanos y 4% para inmuebles rurales. 

Por la naturaleza y la dinámica del corretaje es usual que quien asuma el pago de la comisión sea el vendedor, ya que éste por regla general es quien celebra el encargo con el corredor, sin embargo, en caso de que no se pacte expresamente quien asumirá la comisión, podemos remitirnos al artículo 1341 del Código de comercio, el cual indica que la remuneración, salvo pacto en contrario, será pagada por las partes en porcentajes iguales.

Cuando el negocio jurídico llevado a cabo por las partes acercadas por el corredor es una permuta, la comisión se paga en igual porcentaje que en la compraventa, es decir el 3% para inmuebles urbanos y 4% en rurales, teniendo en cuenta que este porcentaje se calcula sobre el valor total del inmueble objeto de encargo al corredor y no sobre los acuerdos que se hagan en dinero o especies. Así las cosas, si ambos inmuebles fueron objeto de encargo y promoción del corredor, sobre ambos se deberá calcular y cancelar comisión al corredor, de ser sólo uno sobre el que se encargaron y llevaron a cabo las gestiones de corretaje, sólo el propietario de dicho inmueble deberá la respectiva remuneración.n porcentajes iguales.

No, la simple suscripción de una promesa de compraventa no da derecho a la comisión a favor del corredor al no ser el negocio jurídico encargado, esto teniendo en cuenta que la Corte Suprema de Justicia considera la promesa como una etapa precontractual o contrato preparatorio del negocio jurídico encargado, de modo que, solo en caso de que efectivamente haya escritura pública surge el derecho del corredor a la comisión.

El corredor tiene derecho a percibir retribución, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que el comitente haya solicitado o aceptado los servicios del intermediario para efectuar determinado negocio.
2. Que el corredor haya efectuado gestiones idóneas para el logro del encargo.
3. Que, como consecuencia de las gestiones efectuadas por el corredor, se haya concluido el negocio entre el comitente y el tercero.

Lo anterior conforme a la sentencia de casación del 13 de abril de 1955, de la Corte Suprema de Justicia.  

La enajenación de un inmueble va generar distintas cargas impositivas para las partes intervinientes, éstas podrán definir como asumen el pago de cada costa y en caso de no acordar el pago estas se distribuirán así:

• Las costas de la escritura de venta será asumida por ambas partes salvo que haya pacto en contrario, artículo 1862 Código Civil. 
• El vendedor asume el pago de la retención en la fuente, pues es un impuesto que se ha cargado a aquellas personas naturales que han hecho enajenación de un activo fijo. artículo 398 del Estatuto Tributario.
• El pago total del valor del registro de la escritura pública estará a cargo del comprador, conforme a la resolución 619 de 2019 de la Superintendencia de Notariado y registro.
• Frente al crédito hipotecario, la resolución 619 de 2019 de la Superintendencia de Notariado y Registro, indica que el pago de los derechos notariales de la hipoteca correrá a cargo del deudor, además de esto, en la escritura pública debe indicarse el orden en que se presentará el pago de la hipoteca en caso de incumplimiento.
• El artículo 181 del Estatuto de Rentas Departamentales de Antioquia, Ordenanza 62 de 2014, indica que exceptuando los casos en que haya pacto en contario, las partes pertenecientes al negocio jurídico sometido a registro tienen el deber de pagar en partes iguales el impuesto departamental de registro y anotación.
• El impuesto al consumo de bienes inmuebles será pagado por el vendedor por medio del mecanismo de la retención en la fuente, pero el comprador será quien asuma el valor a pagar del impuesto, este impuesto solo se genera sobre los inmuebles cuyo valor sea igual o mayor a 26.800 UVT.

El artículo 874 del Código de Comercio, establece la posibilidad de que las partes pacten la moneda valida con la que se pagaran las obligaciones derivadas del negocio jurídico celebrado, para este caso el corretaje y en caso que no se pacte de forma expresa el valor a pagar de las obligaciones será cubierta en la moneda nacional, teniendo en cuenta el valor representativo del mercado vigente a la fecha del pago.

Las obligaciones adquiridas a través de un negocio jurídico, hacen parte del patrimonio de cada persona, entendiendo este como el conjunto activos y pasivos que tienen una utilidad económica y son susceptibles de estimación pecuniaria, por esta razón, al momento del fallecimiento de las personas las obligaciones pasan hacer parte de la masa herencial, la cual comprende las relaciones jurídicas patrimoniales, que recaen sobre las cosas materiales o inmateriales que constituían el patrimonio. 

En este sentido, las obligaciones tanto positivas como negativas van a ser transmitidas por causa de muerte, salvo que éstas sean intuitu personae, por lo tanto, en  virtud de que el objeto del corretaje  es el encargo para la enajenación de un inmueble y  dentro de su ejecución no se encuentran obligaciones que deban ser cumplidas atendiendo a cualidades particulares de las partes, en caso de que se celebre el negocio jurídico encargado, los herederos deberán asumir el pago de la comisión.  

 Lo ideal es que en el contrato de corretaje se determine de forma clara, cuál será la remuneración a la que se tendrá derecho, considerando tanto si se celebra el negocio encargado, si no se celebra, si se presenta alguna nulidad en el negocio o si simplemente se incumplen los acuerdos realizados por las partes. 

Sin embargo, en caso de no estipularse nada al respecto es posible remitirnos al artículo 1342 del Código de Comercio en el cual se establece que “A menos que se estipule otra cosa, el corredor tendrá derecho a que se le abonen las expensas que haya hecho por causa de la gestión encomendada o aceptada, aunque el negocio no se haya celebrado.” Para esto el corredor deberá probar en que gastos incurrió para el desarrollo de sus actividades. 

Si, debemos recordar que en legislación Colombiana, se define la figura del corredor como la persona que, por su especial conocimiento en el mercado, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, adicionalmente, se establece que el corredor tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga.

Por lo anterior, podemos concluir que una vez se haya celebrado el negocio jurídico entre las partes que han sido conectadas por la intermediación del corredor, se generará la comisión a favor de éste sin atender al tiempo en que se tarde la consolidación del negocio. 

El corredor por sus especiales conocimientos tiene la obligación tanto con el promitente comprador como con el promitente vendedor, de realizar la actividad como le fue encomendada en el negocio jurídico, además de proveer a las partes de toda la información necesaria del inmueble, como el valor del predial, el estado del inmueble, la ubicación, certificado de tradición y libertad, la verificación del propietario del inmueble, el valor de la administración, entre otras necesarias para la celebración del negocio.

De esta información dependerá muchas veces el negocio y el derecho a la remuneración que tendrá el corredor, por lo que el éste tendrá que tener muy clara y precisa la información del inmueble que promociona, como lo indica el artículo 1344 del Código de Comercio.

De igual manera el Código de Comercio en su artículo 1345, indica que el corredor estará obligado a llevar registro del negocio jurídico, indicando el nombre y domicilio de las partes que los celebren, la fecha y precio del inmueble, una descripción del bien y de la remuneración obtenida por la celebración del negocio jurídico.

No,  esta es una interpretación errónea que se ha hecho de la Ley, el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018, lo que indica es que se entenderá que el valor asignado difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparta más de 15% de los precios establecidos en el comercio para bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.  

Esto  se estableció así,  en virtud de las facultades de fiscalización de la DIAN, mediante las cuales ante un desvío notorio del valor asignado por las partes en la escrituración de un inmueble el funcionario puede rechazarlo para efectos impositivos.

El artículo 21 de la Ley 1943 de 2018, reglamentado por el decreto 961 de 2019, indica que quien debe pagar este impuesto es el comprador del inmueble, este valor se agrega al precio del inmueble, mientras que el agente retenedor será el notario, recaudo que se realiza a través del mecanismo de retención en la fuente, previo a la enajenación.

 La impugnación del acta se realiza a través de la presentación de una demanda ante los Jueces Civiles del Circuito, o ante la Superintendencia de Sociedades, esta acción se inicia con la solicitud de que se declaren nulas las decisiones que se consideren en contravía de la Ley o el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Adicionalmente, con la presentación de la demanda puede solicitarse la suspensión provisional de los actos impugnados, de acuerdo al inciso segundo del artículo 382 del Código General del Proceso, el termino para presentar la acción es de dos (2) meses contados a partir del acto respectivo, es decir de la fecha en la cual se celebró la asamblea

Los bienes comunes esenciales son aquellos bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular.

Así pues, se reputan como bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas, los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

El reglamento de propiedad horizontal que establezca como privados o de uso exclusivo, los bienes que por su naturaleza son calificados como comunes esenciales, se entenderá por no escritos, toda vez que la Ley 675 de 2001 es de orden público y por ende de obligatorio cumplimiento. 

De igual manera, en el reglamento de cada copropiedad es posible establecer que otros bienes ostentarán la característica de esenciales, siempre que no contraríen la normativa. 

Estos servicios se encuentran regulados por la Ley 62 de 1993 y el Decreto 356 de 1994 “Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada para la prestación del servicio de vigilancia y seguridad privada por parte de los particulares.”

La contratación del personal de seguridad, debe garantizar un nivel alto de rigurosidad, toda vez que los vigilantes son las personas encargadas de prevenir o detener perturbaciones y brindar tranquilidad a los propietarios, por lo que debe ser una persona natural o jurídica autorizada por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. 

Por tanto, en caso de contratar a una persona para la prestación del servicio de vigilancia y seguridad privada, que no tengan la licencia o credencial de funcionamiento o que la misma se encuentre vencida, le será impuesta una multa entre 20 y 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes, esto conforme al artículo 91 Decreto 356 de 1994.

Conforme al artículo 29 de Ley 675 de 2001, todos los propietarios deben contribuir por medio de una cuota de administración para el pago de los gastos de la prestación de los servicios comunes, su mantenimiento y reparación, sin embargo, en el parágrafo 3 de esta norma, encontramos una exclusión para los propietarios de los primeros pisos.

Ésta consiste en que, a los propietarios de los apartamentos del primer piso de los edificios destinados para uso residencial y oficinas, que no requieran del ascensor para acceder a sus bienes privados y a los demás bienes comunes, no están obligados a contribuir con mantenimiento, reparación y remodelación del ascensor.

6 de 1994.

Para decidir sobre el cambio en el uso y goce de un bien común de la copropiedad, será necesario que la asamblea general apruebe la propuesta, con una mayoría calificada, es decir es del 70% del coeficiente de la copropiedad, esto conforme al artículo 46 de la Ley 675 de 2001.

El artículo 53 de la Ley 675 de 2001, solo establece como requisito ser propietario o tener un poder (especial o general) en el que se delegue expresamente la facultad de ser consejero, sin embargo, la Ley no limita la posibilidad de consagrar en el reglamento de cada copropiedad unas calidades adicionales que sean exigibles a los consejeros, un ejemplo de ello es limitar la participación de los propietarios morosos en el consejo. 

Para poder talar un árbol que este ubicado tanto en espacio público como al interior de la copropiedad, es necesario solicitar un permiso ante la autoridad ambiental correspondiente según el municipio; para el caso de Medellín es el jardín botánico, ellos son los únicos que tienen la competencia para realizar la tala de un árbol, en virtud de la normatividad ambiental colombiana. 

En caso que la copropiedad o un propietario, realice la tala de un árbol sin contar con los permisos requeridos, será sancionado por la autoridad ambiental correspondiente con multas diarias de hasta 5000 SMMLV.

consejo. 

Las decisiones para condonar cuotas ordinarias o intereses de mora de los copropietarios, estará en cabeza de la asamblea de copropietarios, el administrador únicamente podrá ejecutar la decisión que sea aprobada en la asamblea. 

En este sentido el Consejo Técnico de la Contaduría Pública indica que, cuando el administrador o los abogados que representen la copropiedad asumen este tipo de decisiones sin consultar a la asamblea de copropietarios, se está en un incumplimiento de los lineamientos previstos en la Ley 675 del 2001.

Únicamente los conjuntos o edificios de uso comercial o mixto, que tengan más de treinta (30) bienes privados, deberán contar con un consejo de administración, en los que casos que sean inferiores a treinta, será opcional tener o no un consejo de administración, esto conforme al artículo 53 de Ley 675 de 2001.

Para edificios o conjuntos de uso residencial, será potestativo establecer o no tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. 

La Asamblea general de propietarios, deberá nombrar a los miembros del Consejo de Administración para los periodos que se establezcan en el Reglamento de la copropiedad o cada año en su defecto. 

La Ley no establece una formalidad para la votación, ni tampoco un sistema para la elección de los integrantes del Consejo, sin embargo, mediante el Reglamento se podrá establecer un sistema de votación.

El Consejo deberá estar integrado por integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados y los suplentes de forma potestativa. 

La Ley 675 de 2001, no establece ninguna formalidad frente al otorgamiento del poder, simplemente se requiere que sea otorgado por el propietario y que conste en un documento simple en el cual se exprese claramente las facultades que se le otorgan.

En principio la gestión del consejero se realiza de manera gratuita, pero la Ley no restringe que sea posible que los consejeros reciban una remuneración por su trabajo, dicha remuneración debe estar contenida en el reglamento de Propiedad Horizontal.

El consejo de administración puede deliberar y decidir válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, por ejemplo, que indique una mayoría calificada, aplicando el sistema de una unidad un voto.

La Ley 675 de 2001, en el artículo 50 establece que “Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.”

Si bien lo anterior, en principio, no menciona o vincula al consejo de administración en este régimen de responsabilidad, el artículo 22 de la Ley 222 de 1995,  determina quien ostenta la calidad de administrador así: 

“Son administradores, el representante legal, el liquidador, el factor, los miembros de juntas o consejos directivos y quienes de acuerdo con los estatutos ejerzan o detenten esas funciones”, 

Conforme a esto es posible decir que los miembros del consejo de administración, responderán bajo los mismos términos de responsabilidad de los administradores,  atendiendo a la responsabilidad establecida en la Ley 675 de 2001.

La unidad de voto es una forma de participación en la copropiedad, en la cual, cada propietario tienen únicamente un voto y no un porcentaje.

La corte constitucional en sentencia C-522 de 2002, indicó que el sistema de una unidad de voto, aplica para todas las decisiones que la asamblea general deba tomar siempre y cuando no sean de carácter económico, en esta última se aplica el sistema de coeficientes, estableciendo.

La unidad de voto es una forma de participación en la copropiedad, en la cual, cada propietario tienen únicamente un voto y no un porcentaje.

Tal como lo establece el artículo 41 Ley 675 de 2001, Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que conforme a lo dispuesto en el reglamento de la copropiedad o conforme a la Ley según el caso en esta nueva reunión la asamblea sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.

La Ley 675 de 2001, no estableció ninguna disposición que haga referencia a la representación de los copropietarios en la asamblea por parte del administrador, sin embargo, en esta práctica podría presentarse un conflicto de intereses, por lo que si el administrador actúa en nombre de los copropietarios podrá cometer abusos o manipular el desarrollo de la asamblea general, tomando partido a su favor de las propuestas o gestiones que ha realizado.

Por anterior, es recomendable que, en el reglamento de propiedad horizontal, exista un régimen de inhabilidades para los funcionarios o administradores de la copropiedad, con el fin de evitar abusos o manipulaciones.

La ley 675 de 2001, en su artículo 30 es claro y taxativo al decir que las sanciones por el incumplimiento del pago de las expensas comunes son, la generación del interés moratorio, la publicación del moroso en una lista ubicada en un punto poco concurrido y en el acta de convocatoria de la asamblea general.

Por lo que no es posible restringir el uso de los bienes comunes no esenciales, por concepto de incumplimiento de expensas comunes. 

Se encuentra prohibido contratar servicios de vigilancia y seguridad privada a través de conserjería, portería o cuidadores, cuando la función a desempeñar sea garantizar la seguridad y tranquilidad a los copropietarios.

La Super Intendencia de vigilancia y seguridad privada, ha indicado que los conserjes, porteros o cuidadores, carecen de licencia o credencial para ejercer la labor de seguridad privada, y quienes contraten con ellos para ejercer esta función serán sancionados, con una multa entre los 20 SMMLV y los 40 SMMLV, artículo 91 decreto 356 de 1994.

El artículo 52 de la Ley 675 de 2001 establece que, cuando el número de inmuebles construidos y vendidos, representa un número inferior al 51% del coeficiente total de copropietarios, la gestión de administrar estará a cargo del propietario inicial hasta que se cumpla con la condición del porcentaje establecido por el mismo artículo.

En virtud de lo anterior, el propietario inicial que por regla general es la constructora, durante la administración provisional tiene el deber y la facultad de realizar el presupuesto de ingresos y egresos de la copropiedad, siendo competente para establecer la cuota de expensas comunes, hasta que se cumpla la condición establecida en el artículo 52  de la mencionada Ley; en el mismo sentido  se pronuncia el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, en el concepto 0040902 de 2017, el cual se adjunta. 

Para el ejercicio del derecho de inspección El artículo 48 de la Ley 222 de 1995 nos indican que se ejercerá de la siguiente manera:

“Los socios podrán ejercer el derecho de inspección sobre los libros y papeles de la sociedad, en los términos establecidos en la ley, en las oficinas de la administración que funcionen en el domicilio principal de la sociedad. En ningún caso, este derecho se extenderá a los documentos que versen sobre secretos industriales o cuando se trate de datos que, de ser divulgados, puedan ser utilizados en detrimento de la sociedad.”

Si, el articulo 29 de la ley 675 de 2001, hace mención expresa de la solidaridad que existe para el pago de expensas comunes necesarias, entre el propietario y el tenedor.

“…Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado…”

Por lo anterior, es posible que la copropiedad cobre los dineros de las expensas comunes necesarias, no solo al propietario sino también al arrendatario.