Incremento del canon de arrendamiento comercial: ¿qué dice la norma colombiana?
A diferencia del arrendamiento de vivienda urbana, el arrendamiento comercial en Colombia no cuenta con una norma específica que regule de manera directa el incremento del canon. Esta situación genera dudas frecuentes entre arrendadores, arrendatarios e inmobiliarias, especialmente al inicio de cada año o en los procesos de renovación contractual.
A continuación, explicamos de forma clara qué establece la legislación colombiana y cuáles son los criterios que deben tenerse en cuenta.
¿Existe un límite legal para el incremento del canon comercial?
No. El Código de Comercio, en sus artículos 515 y siguientes, no establece disposiciones específicas sobre el incremento del canon de arrendamiento en locales comerciales. Por esta razón, es necesario remitirse a las normas generales del arrendamiento de cosas contenidas en el Código Civil.
En este contexto, cobra especial relevancia lo pactado entre las partes en el contrato:
El artículo 2001 del Código Civil señala que, si existe una disputa sobre el precio o renta y hay prueba legal de lo pactado, debe revisarse lo acordado contractualmente. En otras palabras, cuando el contrato establece de forma clara el valor del canon y su forma de ajuste, este acuerdo prevalece.
Por ello, en el arrendamiento comercial, las partes son libres de definir:
- El porcentaje de incremento.
- El índice de referencia (IPC, SMMLV u otro).
- O cualquier otro mecanismo de ajuste que consideren adecuado.
Este acuerdo, normalmente definido en la etapa precontractual, es el principal referente jurídico.
¿Se puede modificar el incremento pactado?
Sí, pero solo con la aprobación de ambas partes. Cualquier modificación al porcentaje o al mecanismo de ajuste implica un cambio en el contrato original, lo que exige el consentimiento mutuo del arrendador y el arrendatario.
Si no existe acuerdo para modificar lo pactado, no es posible imponer unilateralmente un nuevo canon.
¿Qué pasa si no hay acuerdo entre las partes?
Cuando las partes no logran llegar a un acuerdo sobre el canon al momento de la renovación del contrato, el artículo 519 del Código de Comercio establece que las diferencias deberán resolverse mediante un proceso verbal con intervención de peritos.
En este escenario, un juez de la República será el encargado de:
- Analizar las pruebas aportadas por las partes.
- Evaluar las características particulares del inmueble.
- Determinar el canon de arrendamiento aplicable con el apoyo de peritos.
Es importante precisar que el momento adecuado para discutir el incremento del canon o las nuevas condiciones del contrato es durante la renovación del arrendamiento comercial. Así lo dispone expresamente el artículo 519 del Código de Comercio.
Anticipar estas conversaciones y contar con contratos claros y bien estructurados permite prevenir conflictos y brindar mayor seguridad jurídica a las partes.
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