Arrendamiento de vivienda: ¿Es más costoso en Medellín que en Bogotá o se cerró la brecha?

El valor del arrendamiento de vivienda en Bogotá y Medellín siempre ha mostrado notorias diferencias. Desde hace varios años, diversos estudios y observaciones del sector inmobiliario han señalado que los valores comerciales y los cánones de arrendamiento de vivienda en la capital colombiana superan a los de Medellín.

En esa línea, una revisión reciente realizada por La Lonja, el Gremio Inmobiliario de Medellín y Antioquia, basada en 9.300 datos del mercado correspondientes a los estratos 4, 5 y 6, evidencia que, en promedio, los cánones de arrendamiento en Bogotá son un 19% más altos que en Medellín, aunque, en el rango de vivienda entre 70 y 120 m², la diferencia se reduce a un 6%.

Sin embargo, estas cifras difieren de algunos estudios presentados por entidades oficiales, cuyas fuentes provienen de la Encuesta de Calidad de Vida o la Gran Encuesta Integrada de Hogares del DANE. Si bien estos instrumentos son valiosos para conocer la estructura económica y social del país, no fueron diseñados para medir precios del mercado inmobiliario. Los valores de arriendo reportados allí dependen, en su mayoría, del autorreporte de los hogares, lo que introduce un margen de error considerable si se emplean dichas encuestas para estimar los cánones de arrendamiento.

Por el contrario, los estudios basados en datos reales y actualizados del mercado inmobiliario permiten obtener lecturas más fieles sobre el desempeño del sector. De allí que el estudio de La Lonja evidencie con mayor precisión el diferencial entre los cánones de arrendamiento de Bogotá y Medellín. Aunque ese 19% varía al considerar factores como el estrato socioeconómico o el tamaño del inmueble, en todos los casos los arriendos en la capital superan a los de Medellín.

Ahora bien, también es importante destacar que la brecha entre ambas ciudades se ha venido reduciendo de manera acelerada. En 2020, un canon de arrendamiento en Bogotá era, en promedio, 38% más alto que en Medellín. Posteriormente, se observó que en 2022 y 2023 los arriendos en Medellín aumentaron un 21% y 27%, respectivamente, explicado por una oferta cada vezmás limitada, dado que ingresaron menos viviendas nuevas al mercado, y tuvimos una demanda creciente, lo que presionó los precios al alza.

En un contexto global marcado por la inflación en la vivienda, es claro que solo mediante el equilibrio entre oferta y demanda se podrá contener el aumento de los arriendos. De ahí la importancia de que el país retome niveles de construcción cercanos a 250.000 viviendas por año, con el fin de reducir el déficit habitacional. Afortunadamente, todos los precandidatos presidenciales con propuestas serias han incluido en su agenda la recuperación de la política de vivienda y de los subsidios del programa Mi Casa Ya.

En suma, aunque la brecha entre las dos principales ciudades se ha cerrado de forma significativa, los datos de mercado para 2025 muestran que Bogotá continúa registrando los cánones de arrendamiento más altos, reflejo de una disparidad estructural en su tamaño y desarrollo frente a las demás capitales del país, más allá de lo que puedan sugerir las encuestas oficiales que, por su naturaleza, no están diseñadas para medir precios de mercado.

Más que una competencia entre ciudades, la situación actual debe leerse como una alerta sobre los retos estructurales del mercado de vivienda en Colombia. Mientras la demanda siga creciendo a un ritmo mayor que la oferta, los precios continuarán bajo presión, por lo que se reitera la urgencia de recuperar el apoyo a la vivienda en el país.