Terminar contrato de arrendamiento por cambio de ciudad
Un arrendatario lleva apenas ocho meses viviendo en un inmueble y, de un momento a otro, recibe una oferta laboral en otra ciudad. Entonces llama a la inmobiliaria y pregunta: «¿Puedo terminar el contrato sin pagar indemnización porque me cambiaron de lugar de trabajo?»
La respuesta es no, al menos no por esa sola circunstancia.
Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia están regulados por la Ley 820 de 2003, que establece de manera expresa las situaciones en las que un arrendatario puede terminar unilateralmente el contrato.
Entre esas causales se encuentran, por ejemplo, que el propietario suspenda intencionalmente los servicios públicos del inmueble, afecte gravemente el disfrute de la vivienda o desconozca derechos reconocidos por la ley o por el contrato.
Sin embargo, el cambio de lugar de trabajo no hace parte de las causales previstas por la ley para terminar un contrato de arrendamiento sin asumir las consecuencias económicas correspondientes.
Entonces, ¿qué opciones tiene el arrendatario?
La Ley 820 contempla dos escenarios cuando el arrendatario desea terminar el contrato por decisión propia.
Si necesita hacerlo antes del vencimiento del contrato o de alguna de sus prórrogas, deberá notificar al arrendador con al menos tres meses de anticipación y pagar una indemnización equivalente a tres meses de canon de arrendamiento.
En cambio, si espera a la fecha de vencimiento del contrato o de una de sus prórrogas y avisa con mínimo tres meses de anticipación, podrá terminarlo sin necesidad de invocar una causa específica y sin pagar indemnización.
¿Puede considerarse un caso de fuerza mayor?
Con frecuencia surge otra inquietud: si el cambio de ciudad por motivos laborales podría entenderse como un caso de fuerza mayor.
Desde el punto de vista jurídico, la respuesta generalmente también es negativa.
El Código Civil colombiano establece que la fuerza mayor corresponde a hechos externos, imprevisibles e irresistibles que hacen objetivamente imposible cumplir una obligación, como puede ocurrir ante un desastre natural o un acto de autoridad.
Aunque un traslado laboral puede representar un cambio importante para la vida del arrendatario, por regla general no reúne estas características, por lo que no constituye una causal que permita terminar el contrato sin seguir el procedimiento previsto en la Ley 820 de 2003.
El acuerdo entre las partes siempre es una alternativa
Lo anterior no significa que el contrato deba mantenerse obligatoriamente hasta su vencimiento.
La misma Ley 820 permite que arrendador y arrendatario, de común acuerdo, decidan dar por terminado el contrato y establezcan las condiciones para hacerlo.
En estos casos es posible llegar a soluciones que beneficien a ambas partes, como acordar una fecha de entrega diferente, facilitar la consecución de un nuevo arrendatario o definir otras condiciones que permitan finalizar la relación contractual de manera consensuada.
En conclusión, el cambio de lugar de trabajo, por sí solo, no constituye una causal legal para terminar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana sin pagar indemnización. Por ello, antes de tomar una decisión, es recomendable revisar las condiciones del contrato y las alternativas que ofrece la Ley 820 de 2003, privilegiando, cuando sea posible, el diálogo y el acuerdo entre las partes.