Venta de propiedad raíz en proindiviso: una mirada desde el Gremio Inmobiliario
En el mercado inmobiliario de Medellín, especialmente en zonas de alta valorización como Santa Elena o San Cristóbal, han tomado fuerza algunas prácticas de comercialización que, aunque parecen soluciones accesibles para muchos compradores, implican riesgos importantes. Una de ellas es la venta de propiedad en proindiviso, también conocida como venta de propiedad raíz en proindiviso, una figura jurídica válida pero frecuentemente mal entendida y mal aplicada. Tal como lo expuso María Alejandra Pérez, Directora Jurídica de La Lonja, el Gremio Inmobiliario, en el Encuentro de Vendedores 2026, este es un tema común en el sector, pero no por ello correcto ni conveniente para los corredores inmobiliarios.
El proindiviso consiste en la adquisición de un porcentaje de un inmueble, es decir, una cuota ideal sobre un todo, y no un lote físicamente delimitado. Aunque se formaliza mediante escritura pública, esto no significa que el comprador sea dueño de un espacio específico dentro del terreno. Sin embargo, en la práctica comercial se suele presentar de forma equivocada, ofreciendo “lotes” con ubicación, tamaño y características diferenciadas, lo cual no corresponde a la realidad jurídica. Como enfatizó María Alejandra Pérez, el problema no es la existencia del proindiviso, sino la diferencia entre lo que realmente se adquiere y lo que se promete en la venta.
Esta situación se agrava en suelos rurales o suburbanos, donde existen restricciones urbanísticas claras que limitan la subdivisión y construcción. En muchos casos, el proindiviso se utiliza como un mecanismo para evadir estas normas, lo que deriva en construcciones sin licencia, imposibilidad de acceso a servicios públicos y, en escenarios más críticos, procesos de demolición por parte de las autoridades. A esto se suman dificultades para la financiación, ya que estas propiedades no son sujetas de crédito hipotecario, y riesgos asociados a la copropiedad con personas desconocidas, lo que puede derivar en conflictos legales o incluso problemas reputacionales.
Desde la perspectiva del corredor inmobiliario, el riesgo no es solo del comprador. La responsabilidad recae directamente sobre la información que se brinda. Hoy, más que vender inmuebles, el verdadero valor está en la asesoría, en la capacidad de orientar con transparencia y conocimiento. Promocionar este tipo de inmuebles como si fueran lotes independientes puede constituir publicidad engañosa y generar consecuencias legales bajo el marco de la protección al consumidor. En ese sentido, el rol del asesor es clave para evitar que estas prácticas se sigan replicando dentro del mercado formal.
La principal reflexión que dejó la directora Jurídica del Gremio es que el proindiviso, aunque legal en su esencia, no es un modelo adecuado para la comercialización inmobiliaria en las condiciones en las que se está utilizando. No ofrece garantías de uso, ni de construcción, ni de seguridad jurídica, y expone tanto a compradores como a corredores a riesgos innecesarios. Por ello, el llamado es claro: el corredor inmobiliario no está para vender ilusiones, sino para brindar certezas en medio de la incertidumbre. Actuar con ética, responsabilidad y conocimiento no solo protege al cliente, sino que fortalece la credibilidad del gremio y del mercado en su conjunto.